Lo Que Muestra el NOPV—y Lo Que No
El Aviso de Valor de Propiedad (NOPV) es el aviso anual de tasación de propiedades de NYC, no una factura de impuestos. Reporta el valor de mercado y valor catastral de tu propiedad para el año fiscal 2026-27, explica los cálculos ordinarios de impuestos sobre la propiedad, y proporciona instrucciones para impugnaciones.
El NOPV es separado del aviso del DOF 'Usted puede estar sujeto al recargo de propiedad de residencia no primaria'. Esa segunda carta identifica propiedades que el DOF cree que pueden deber el impuesto pied-à-terre e invita a los propietarios a solicitar exenciones antes de la fecha límite del 6 de octubre de 2026.
El DOF comenzó a enviar avisos de recargo el 22 de julio de 2026. El NOPV y el aviso de recargo conciernen la misma propiedad pero sirven propósitos diferentes.
Valor de Mercado vs. Valor Catastral: La Distinción Crítica
Tu NOPV lista tanto el valor de mercado como el valor catastral. Para el impuesto pied-à-terre, solo importa el valor de mercado.
El recargo se aplica al valor de mercado completo una vez que cruza el umbral—4% en condos y cooperativas valorados de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones. Las reglas finales del DOF establecen que el recargo se 'calcula como el producto de una tasa de recargo establecida por estatuto y el valor de mercado de la propiedad aplicable.'
El valor catastral, típicamente 45% del valor de mercado para condos y cooperativas, determina tu impuesto regular sobre la propiedad pero no tiene papel en el cálculo del recargo. Un condo de $2.2 millones tiene un valor catastral de $990,000 para impuestos regulares pero enfrentaría un recargo de $88,000 (4% del valor de mercado completo de $2.2 millones) si es una residencia no primaria.
Leyendo Tu NOPV: Campo por Campo
El NOPV contiene seis secciones clave. La identificación de propiedad muestra tu dirección y los códigos internos del DOF. La clase de impuesto indica si posees un condo, cooperativa, o casa.
El valor de mercado representa la estimación del DOF de por cuánto se vendería tu propiedad. Esta cifra impulsa el cálculo del recargo. El valor catastral muestra la cantidad limitada usada para impuestos regulares sobre la propiedad.
La información de exenciones lista cualquier reducción de impuestos que el DOF tenga en archivo. El impuesto estimado sobre la propiedad proyecta tu factura regular, separada de cualquier recargo. Las instrucciones de impugnación explican cómo contestar la valoración o clasificación del DOF.
El análisis de Conquest del Rollo de Valor de Mercado Suplementario de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad deberían el recargo si son residencias no primarias. Los condos y cooperativas de Manhattan representan cerca de 16,700 de esas unidades, con un recargo promedio de $68,559.
Qué Pasa Después
El recargo entró en vigor el 1 de julio de 2026, y se extiende hasta el 30 de junio de 2031. Los propietarios que recibieron el aviso de recargo del DOF tienen hasta el 6 de octubre de 2026, para solicitar exenciones de residencia primaria.
Las apelaciones de la Comisión de Impuestos siguen fechas límite diferentes: 1 de marzo de 2027, para propiedades Clase Dos y 15 de marzo de 2027, para propiedades Clase Uno cuando se apela tanto la residencia como las determinaciones de valor de mercado juntas.
Comenzando el 1 de julio de 2028, la ley cambia condos y cooperativas hacia las tasas más bajas de casas basadas en ventas comparables. La transición podría reducir recargos para algunos propietarios mientras mantiene los umbrales actuales.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre según el NOPV?
El NOPV no determina si debes el impuesto pied-à-terre. El DOF envía un aviso separado llamado 'Usted puede estar sujeto al recargo de propiedad de residencia no primaria' que identifica propiedades que pueden deber este impuesto.
¿Cuánto es el impuesto sobre mi condo de $2.2 millones si no es mi residencia primaria?
Un condo de $2.2 millones enfrentaría un recargo de $88,000 (4% del valor de mercado completo) si es una residencia no primaria. El recargo se aplica al valor de mercado completo, no al valor catastral.
¿Cambia la ley del pied-à-terre después de 2028?
Comenzando el 1 de julio de 2028, la ley cambia condos y cooperativas hacia las tasas más bajas de casas basadas en ventas comparables. Esta transición podría reducir recargos para algunos propietarios mientras mantiene los umbrales actuales.