La Pregunta de $120,000
Un propietario de condo en Manhattan con un valor de mercado del Departamento de Finanzas de $3 millones enfrenta un recargo anual pied-à-terre de $120,000 si la unidad no es su residencia principal.
El cálculo es directo pero implacable. El impuesto pied-à-terre de Nueva York aplica una tasa fija del 4% al valor de mercado completo del DOF para condos y co-ops valuados entre $1 millón y $3 millones. Una vez que el valor de mercado supera el umbral, la tasa del tramo se aplica al valor de mercado completo, no solo al exceso sobre $1 millón.
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra 722 unidades de condos y co-ops en toda la ciudad en el rango de $3 millones a $5 millones, donde el recargo salta al 5.25%. Estos propietarios enfrentan el mayor aumento porcentual en el cronograma de tasas.
Valor de Mercado, No Valor Catastral
El cálculo del recargo comienza con el valor de mercado del DOF, la cifra que aparece en la línea 'Market Value' de su Notice of Property Value. Este no es el valor catastral usado para los impuestos regulares a la propiedad.
Para condos y co-ops Clase-2, el valor catastral típicamente representa cerca del 45% del valor de mercado. Un condo con valor de mercado de $3 millones tiene un valor catastral cerca de $1.35 millones para propósitos de impuestos regulares. El recargo pied-à-terre ignora completamente ese descuento.
Las reglas adoptadas del DOF establecen que el recargo se 'calcula como el producto de una tasa de recargo establecida por estatuto y el valor de mercado de la propiedad aplicable.' La distinción importa: usar el valor catastral reduciría la factura anual de $120,000 a $54,000.
El Cronograma de Tasas Hasta 2028
Las tasas de Fase 1 van del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028. Para condos y co-ops, el cronograma es 4% en valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
Una unidad valuada exactamente en $3 millones paga $120,000 anualmente. Una unidad valuada en $3.1 millones salta al tramo del 5.25% y paga $162,750 sobre el valor completo.
El recargo promedio para unidades en la banda de $3 millones a $5 millones es $192,575, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF. La mediana es menor porque la mayoría de las unidades se agrupan cerca del piso de $3 millones.
Exposición de Dos Años
La Fase 1 cubre los años fiscales 2026-27 y 2027-28. Un propietario de una residencia no principal de $3 millones enfrenta $240,000 en recargos totales a través de ambos años, asumiendo que el valor de mercado se mantenga estable.
El DOF determina el estatus de no-residencia principal al 5 de enero de la fecha de estatus gravable que precede cada año fiscal. Un propietario que establezca residencia principal para el 5 de enero de 2027 evita el cargo del segundo año pero aún debe el primer año basado en el estatus del 5 de enero de 2026.
La ley provee exenciones para unidades que sirven como residencia principal del propietario o miembros inmediatos de la familia, o unidades con un inquilino persona natural arm's-length de 12 meses. Los propietarios que recibieron avisos del DOF tuvieron hasta el 6 de octubre de 2026 para aplicar por exenciones, extendido dos veces desde las fechas límite originales de agosto.
La Pregunta del Reinicio 2028
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028 con una estructura de tasas diferente. Los condos y co-ops se mueven al mismo cronograma que las casas: 0.8% en valores de $5 millones a $15 millones, 1.05% de $15 millones a $25 millones, y 1.3% por encima de $25 millones.
El umbral salta de $1 millón a $5 millones. Un condo de $3 millones que pagó $120,000 anualmente en Fase 1 no debería nada en Fase 2 bajo la ley actual.
El problema es la revaluación. El DOF reevaluará los valores de mercado de condos y co-ops basado en ventas comparables para la Fase 2. Una unidad valuada en $3 millones en 2026 podría fácilmente superar $5 millones para 2028 en el mercado de Manhattan.
Concentración Geográfica
Manhattan domina el mapa de exposición. El distrito representa 16,709 de las 17,358 unidades de condos y co-ops por encima del umbral de $1 millón en toda la ciudad, según el análisis de Conquest.
El código postal 10013 en Tribeca lidera con 1,751 unidades expuestas, seguido por 10019 en Midtown West con 975 unidades. El recargo promedio en 10019 es $86,862, reflejando valores de mercado más altos que empujan más unidades a los tramos del 5.25% y 6.5%.
Brooklyn añade 649 unidades expuestas de condos y co-ops con un recargo promedio de $57,678. Los distritos exteriores contribuyen menos de 50 unidades combinadas.
Cronograma de Pagos y Apelaciones
El DOF envió avisos 'You may be subject to...' a propietarios potencialmente afectados no más tarde del 30 de agosto de 2026. Los propietarios que creen que su unidad califica para una exención tuvieron 30 días desde la fecha de transmisión del aviso para apelar la determinación.
El recargo opera separadamente de las reducciones y exenciones regulares del impuesto a la propiedad. STAR, reducciones co-op/condo, y otros programas no reducen la factura pied-à-terre.
La ley expira el 30 de junio de 2031 a menos que se extienda. Por ahora, los propietarios enfrentan cinco años de exposición a través de dos estructuras de tasas diferentes.
Qué Observar Después
Los movimientos del valor de mercado entre ahora y julio 2028 determinarán la exposición de Fase 2. Las unidades actualmente por debajo del umbral de $5 millones de Fase 2 podrían cruzarlo a través de apreciación o cambios en la metodología de revaluación del DOF.
La acción legislativa sigue siendo posible. El Contralor proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales, pero las recaudaciones reales dependen de cuántas unidades califican para exenciones y cómo responden los propietarios a los nuevos costos.
Revise su valor de mercado actual del DOF y recargo potencial con nuestra calculadora gratuita abajo. La herramienta usa los mismos datos del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 que determinan la responsabilidad real.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si vale $3 millones?
Sí, un condo o co-op con valor de mercado del DOF de $3 millones está sujeto a un recargo anual pied-à-terre de $120,000 si no es su residencia principal. El impuesto aplica una tasa del 4% al valor de mercado completo para propiedades valuadas entre $1 millón y $3 millones.
¿Cuánto es el impuesto en mi condo de $3.1 millones?
Un condo valuado en $3.1 millones paga $162,750 anualmente bajo el tramo del 5.25% que aplica a valores de mercado de $3 millones a $5 millones. La tasa del tramo se aplica al valor de mercado completo, no solo al exceso sobre $3 millones.
¿Cambia el impuesto después de 2028?
Sí, la Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028 con un umbral más alto de $5 millones y tasas más bajas. Un condo de $3 millones que pagó $120,000 anualmente en Fase 1 no debería nada en Fase 2 bajo la ley actual, pero la revaluación podría empujar el valor por encima del nuevo umbral.