Las Cifras en 15 Central Park West
El análisis de Conquest de 15 Central Park West muestra que 111 de las 229 unidades del edificio superan el umbral de valor de mercado DOF de $1 millón para el impuesto pied-à-terre de NYC, con un recargo potencial promedio de $60,212 para residencias no primarias.
La torre de piedra caliza en Central Park West ejemplifica el alcance del impuesto en el mercado de lujo de Manhattan. Las unidades que superan el umbral enfrentan recargos del 4% al 6.5% de su valor de mercado DOF completo bajo la ley firmada el 28 de mayo de 2026 y efectiva el 1 de julio de 2026.
A diferencia de las cooperativas donde los accionistas enfrentan restricciones en alquileres, la estructura de condominio de 15 Central Park West preserva la capacidad de los propietarios de calificar para la exención de inquilino al alquilar a inquilinos personas naturales independientes por 12 meses.
Las Bandas de Tarifas Afectan Diferentes Pisos
La distribución de unidades del edificio a través de las bandas de impuestos refleja el rango de la torre desde penthouses de pisos altos hasta lujo de nivel inferior. Las unidades con valores de mercado DOF entre $1 millón y $3 millones enfrentan un recargo del 4% sobre el valor de mercado completo.
Las propiedades valuadas de $3 millones a $5 millones activan una tasa del 5.25%. Las unidades que exceden $5 millones en valor de mercado DOF pagan 6.5%.
Una unidad valuada en $2.5 millones por DOF generaría un recargo anual de $100,000 si no califica como residencia primaria o no asegura la exención de inquilino. La tasa se aplica al valor de mercado completo una vez que se cruza el umbral, no solo al exceso sobre $1 millón.
Estado de Residencia Primaria y Fechas Límite
El estado no primario se determina al 5 de enero anterior al año fiscal—5 de enero de 2027 para el año fiscal 2027. DOF envió avisos no primarios antes del 30 de agosto de 2026, con la fecha límite de solicitud de exención extendida al 6 de octubre de 2026.
Los primeros pagos vencen el 1 de enero de 2027. Los propietarios que recibieron avisos DOF tienen 30 días desde la fecha de transmisión para apelar su designación no primaria.
La exención cubre unidades que sirven como residencia primaria del propietario o miembros inmediatos de la familia, incluyendo cónyuges, hijos, hermanos, padres, abuelos y nietos.
Perspectiva de la Fase Dos
Comenzando el 1 de julio de 2028, la Fase Dos revaluará condominios y cooperativas usando metodología de ventas comparables. La perspectiva sugiere movimiento hacia la estructura de tarifas actualmente aplicada a casas unifamiliares, que va del 0.8% al 1.3%.
El impuesto expira el 30 de junio de 2031 a menos que se renueve. El Contralor proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales a nivel de la ciudad del recargo.
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Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si vale más de $1 millón?
Sí, las unidades que superan el umbral de valor de mercado DOF de $1 millón están sujetas al impuesto pied-à-terre si no califican como residencia primaria. El recargo se aplica al valor de mercado completo una vez que se cruza el umbral, no solo al exceso sobre $1 millón.
¿Cuánto es el impuesto en mi propiedad valuada en $2.5 millones?
Una unidad valuada en $2.5 millones por DOF generaría un recargo anual de $100,000 si no califica como residencia primaria o no asegura la exención de inquilino. Las unidades con valores entre $1 millón y $3 millones enfrentan un recargo del 4% sobre el valor de mercado completo.
¿Puedo evitar el impuesto alquilando mi condominio?
Sí, puede calificar para la exención de inquilino al alquilar a inquilinos personas naturales independientes por 12 meses. La estructura de condominio preserva la capacidad de los propietarios de calificar para esta exención, a diferencia de las cooperativas donde los accionistas enfrentan restricciones en alquileres.
Fuentes
- New York City Department of Finance Notice of Adoption of ...
- Mayor Mamdani Notifies Property Owners of New Pied-à- ...
- New York City's New Pied-à-Terre Tax: What Condominiums and ...
- Overview of the NYC Pied-à-Terre Surcharge: Key Provisions, Open Issues, and Practical Implications for Property Owners
- New York's Pied-à-Terre Tax: The Second-Home Bill Cross ...