Cuando los Inquilinos a Precio de Mercado No Te Salvan
Aproximadamente 24,000 condominios, cooperativas y casas de la Ciudad de Nueva York enfrentarían el nuevo impuesto pied-à-terre si permanecen como residencias no primarias, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF.
El recargo afecta a condominios y cooperativas con valores de mercado del DOF de $1 millón o más con tasas fijas del 4% al 6.5% del valor de mercado completo una vez que se cruza el umbral. Las casas enfrentan tasas más bajas comenzando en $5 millones. Pero los propietarios pueden evitar el impuesto completamente si alquilan a un inquilino calificado que use la unidad como residencia primaria.
El problema: el arrendamiento debe cumplir requisitos arm's length que descalifican muchos arreglos de alquiler comunes, dejando a los propietarios pagando recargos que promedian $68,559 para condominios y cooperativas de Manhattan.
Acuerdos por Debajo del Mercado a Familiares Fallan la Prueba
El error más común involucra alquilar a familiares a tarifas reducidas.
Considera un condominio de Tribeca de $2.5 millones que generaría un recargo anual de $100,000. El propietario se lo alquila a su hijo adulto por $2,000 mensuales — muy por debajo de la tarifa de mercado de $8,000 — esperando reclamar la exención de inquilino.
La guía del DOF explícitamente requiere términos a precio de mercado entre partes no relacionadas para la calificación arm's length. Alquiler por debajo del mercado a amigos o familiares falla esta prueba, según resúmenes profesionales de las reglas finales.
El resultado: a pesar de tener un residente genuino de tiempo completo, el propietario aún debe los $100,000 completos del recargo porque el arrendamiento carece de términos arm's length.
Vivienda Corporativa y Alquileres Amueblados
Los arreglos de vivienda corporativa también anulan la exención, incluso cuando los empleados ocupan la unidad todo el año.
El inquilino debe ser una persona natural que use la unidad como su residencia primaria. Un arrendamiento a una corporación — incluso si los empleados de esa empresa viven ahí — falla la exención porque el inquilino legal es una entidad, no un individuo.
Los arreglos amueblados de corto plazo enfrentan escrutinio similar. El DOF puede rechazar arrendamientos hechos principalmente para evitar el recargo, y las unidades simplemente listadas para alquiler pero vacantes no califican para ninguna exención.
La fecha límite de solicitud de exención fue extendida al 6 de octubre de 2026, para todos los propietarios que recibieron avisos del DOF sobre responsabilidad potencial de recargo.
Preguntas frecuentes
¿Está sujeto mi apartamento al impuesto pied-à-terre si se lo alquilo a mi hijo por debajo del precio de mercado?
Sí, su apartamento seguirá sujeto al impuesto pied-à-terre porque alquilar a familiares por debajo del precio de mercado no cumple los requisitos arm's length. La guía del DOF requiere explícitamente términos a precio de mercado entre partes no relacionadas para calificar para la exención de inquilino.
¿Puedo evitar el impuesto pied-à-terre si mi empresa alquila mi unidad para empleados?
No, los arreglos de vivienda corporativa no califican para la exención de inquilino. El inquilino debe ser una persona natural que use la unidad como su residencia primaria, no una corporación, incluso si los empleados de esa empresa viven ahí.
¿Cuánto es el impuesto en condominios y cooperativas de Manhattan sujetos al recargo pied-à-terre?
Los recargos promedian $68,559 para condominios y cooperativas de Manhattan. El impuesto afecta a condominios y cooperativas con valores de mercado del DOF de $1 millón o más con tasas fijas del 4% al 6.5% del valor de mercado completo.