Edificios del West Side Enfrentan Exposición Sustancial
El impuesto pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York está generando exposición significativa en edificios de lujo del Upper West Side incluyendo 535 West End Avenue y 50 West 66th Street, donde las unidades de residencia no primaria valoradas por encima de $1 millón enfrentan recargos anuales de 4% a 6.5% de su valor de mercado del Departamento de Finanzas.
El recargo, que entró en vigor el 1 de julio de 2026, aplica a unidades de condominio y cooperativa que no sirven como residencias primarias. Las unidades valoradas entre $1 millón y $3 millones enfrentan un recargo de 4%, mientras que aquellas entre $3 millones y $5 millones pagan 5.25%, y las unidades por encima de $5 millones pagan 6.5%.
A diferencia de los impuestos regulares de propiedad calculados sobre el valor catastral, el recargo pied-à-terre aplica al valor de mercado completo del DOF. Para condominios y cooperativas Clase 2, el valor catastral típicamente representa alrededor del 45% del valor de mercado, haciendo que la base del recargo sea sustancialmente más alta que lo que los propietarios ven en las facturas de impuestos estándar.
El Valor de Mercado Determina los Tramos del Recargo
El cálculo del recargo depende de la determinación del valor de mercado del DOF, no del precio de compra o valores de listado actuales. Una unidad con un valor de mercado DOF de $2.5 millones enfrentaría un recargo anual de $100,000 a la tasa del 4%, mientras que una unidad de $4 millones debería $210,000 al 5.25%.
El DOF envió por correo avisos de residencia no primaria a propietarios afectados antes del 30 de agosto de 2026. Los propietarios que recibieron estos avisos tienen hasta el 18 de septiembre de 2026, para solicitar exenciones si la unidad sirve como su residencia primaria o aloja a un miembro de la familia inmediata.
La fecha límite de exención fue extendida desde las fechas originales de agosto después de que el volumen de avisos excediera las proyecciones iniciales. La extensión aplica a todos los propietarios que recibieron el aviso del DOF 'Usted puede estar sujeto a...'.
La Exposición Citywide se Concentra en Manhattan
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades citywide que deberían el recargo si son residencias no primarias. La mayoría son residencias primarias y no deben nada.
Manhattan representa aproximadamente 17,000 unidades de condominio y cooperativa por encima del umbral de $1 millón, con un recargo potencial promedio de $68,559. Las casas de Manhattan agregan otras 3,400 unidades por encima del umbral de $5 millones para propiedades unifamiliares.
Brooklyn sigue con aproximadamente 3,300 casas y 650 unidades de condominio por encima de sus respectivos umbrales. Los outer boroughs muestran exposición mínima, con Queens registrando solo ocho unidades de condominio por encima de $1 millón de valor de mercado.
La Estructura de Tasas Escala en la Fase Dos
Las tasas actuales aplican hasta el año fiscal 2027-2028. Comenzando el 1 de julio de 2028, la Fase Dos acerca las tasas de condominios y cooperativas al cronograma de casas, con tasas bajando a 0.8% para unidades entre $5 millones y $15 millones de valor de mercado.
Esta reestructuración podría beneficiar a propietarios de las unidades de mayor valor mientras mantiene las tasas de 4% y 5.25% para propiedades bajo $5 millones. La ley expira el 30 de junio de 2031, a menos que sea renovada por la legislatura estatal.
Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027, para el año fiscal que comenzó el 1 de julio de 2026. Las reducciones regulares de impuestos de propiedad no compensan el recargo, que opera como un gravamen separado.
Lo Que los Propietarios Deben Monitorear
El estatus de no primaria se determina al 5 de enero precediendo cada año fiscal, no por el tiempo pasado en la unidad durante el año. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar su designación de no primaria.
La oficina del Comptroller proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales del recargo. Las reglas adoptadas del DOF especifican que el valor de mercado, no el valor catastral, forma la base de cálculo para todos los tipos de propiedad en la Fase Uno.
Verifique el valor de mercado DOF de su propiedad y la exposición potencial al recargo usando nuestra calculadora gratuita abajo. La herramienta usa datos actuales del DOF para estimar la responsabilidad del recargo basada en el valor de mercado oficial de su unidad.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si vale más de $1 millón?
Su apartamento está sujeto al recargo pied-à-terre si no sirve como su residencia primaria y tiene un valor de mercado del DOF por encima de $1 millón. El recargo aplica a unidades de condominio y cooperativa que no son residencias primarias, con tasas de 4% a 6.5% según el valor de mercado.
¿Cuánto es el impuesto en mi propiedad de $2.5 millones que no es mi residencia principal?
Una unidad con valor de mercado DOF de $2.5 millones enfrentaría un recargo anual de $100,000 a la tasa del 4%. Las unidades valoradas entre $1 millón y $3 millones pagan el 4% de su valor de mercado completo del DOF.
¿Cambian las tasas del impuesto pied-à-terre después de 2028?
Sí, comenzando el 1 de julio de 2028, la Fase Dos baja las tasas para unidades entre $5 millones y $15 millones a 0.8%. Las tasas actuales de 4% y 5.25% se mantienen para propiedades bajo $5 millones, y la ley expira el 30 de junio de 2031.
Fuentes
- Personal Property Tax Exemption Appeals · NYC311 - NYC.gov
- New York State Enacts Pied-à-Terre Tax on Expensive Non-Primary ...
- New York City's New Pied-à-Terre Tax: What Condominiums and ...
- NYC Pied-à-Terre Tax Passed: What the 2026 Law Does ...
- New York's Pied-à-Terre Tax: The Second-Home Bill Cross ...