¿Cuánto cuesta el impuesto pied-à-terre para un apartamento de $5 millones?
Un apartamento de $5 millones en Manhattan designado como residencia no principal incurrirá en un recargo anual de $325,000 bajo el impuesto pied-à-terre de NYC, efectivo el 1 de julio de 2026.
El recargo se aplica al 6.5% del valor de mercado del Departamento de Finanzas para condominios y apartamentos cooperativos Clase 2 por encima de $5 millones. A diferencia de los tramos fiscales marginales, la tasa del 6.5% se aplica al valor de mercado completo una vez que se cruza el umbral de $5 millones.
Para las aproximadamente 182 unidades de Manhattan valuadas por encima de $5 millones, esto representa el tramo más alto del impuesto sin alivio programado. La ley expira el 30 de junio de 2031, creando una ventana de responsabilidad de cinco años.
¿Cómo se calcula el recargo sobre el valor de mercado versus el valor catastral?
El recargo se calcula sobre el valor de mercado del DOF, no sobre el valor catastral usado para los impuestos regulares a la propiedad.
Las reglas adoptadas del DOF establecen que el recargo se 'calcula como el producto de una tasa de recargo establecida por estatuto y el valor de mercado de la propiedad aplicable.' Para propiedades Clase 2, los valores catastrales típicamente representan el 45% del valor de mercado, pero el impuesto pied-à-terre ignora este descuento.
Un apartamento con valor de mercado de $7 millones y valor catastral de $3.15 millones enfrenta el recargo sobre los $7 millones completos. La factura anual: $455,000.
¿Qué pasa en la Fase 2 que comienza en julio de 2028?
La Fase 2 que comienza el 1 de julio de 2028 trasladará condos y cooperativas hacia la estructura de tasas más baja de Clase 1, pero las unidades por encima de $5 millones permanecen en el tramo más alto.
El cronograma de Clase 1 llega hasta el 1.3% para propiedades por encima de $25 millones, comparado con la tasa del 6.5% de la Fase 1. Sin embargo, las mecánicas de transición para determinar qué unidades califican para tasas más bajas dependen de revaluaciones basadas en ventas que no han sido finalizadas.
Para apartamentos ya valuados por encima de $5 millones, el cambio de la Fase 2 ofrece alivio limitado. Los valores de mercado en el segmento de lujo de Manhattan típicamente exceden el umbral de $5 millones que activa el tramo más alto bajo cualquier fase.
¿Quién califica para la exención de residencia principal?
La exención aplica a unidades que sirven como residencia principal del propietario o miembros inmediatos de la familia, definidos como cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto.
El estatus de residencia principal se determina al 5 de enero precedente a cada año fiscal, no por el tiempo pasado en la unidad durante el año. Una unidad usada como residencia principal el 5 de enero de 2026 evita el recargo para el año fiscal 2027.
Unidades con arrendamientos de 12 meses a distancia comercial a personas naturales también califican para exención. La propiedad corporativa requiere análisis de interés mayoritario para determinar la propiedad beneficiaria.
¿Cuándo vencen las solicitudes de exención?
Las solicitudes de exención vencen el 18 de septiembre de 2026, extendido desde las fechas límite originales de agosto.
El DOF enviará avisos de residencia no principal antes del 30 de agosto de 2026. Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión del aviso para apelar la designación.
El primer pago del recargo vence el 1 de enero de 2027 para el año fiscal 2027. Las reducciones regulares de impuestos a la propiedad no compensan el recargo pied-à-terre.
¿Cuál es la exposición total de cinco años para unidades de alto valor?
Un apartamento de $10 millones enfrenta $650,000 anuales durante la Fase 1, totalizando $1.3 millones en dos años que terminan el 30 de junio de 2028.
Las tasas de la Fase 2 permanecen como dirección estatutaria más que certeza operacional, pero la estructura de la ley sugiere tratamiento continuo de tramo superior para unidades por encima de $5 millones. Asumiendo que la tasa actual del 6.5% continúe, la misma unidad pagaría $3.25 millones en cinco años hasta la expiración de junio de 2031.
El Contralor proyectó aproximadamente $500 millones en ingresos anuales a nivel citywide, con las unidades de mayor valor cargando responsabilidad desproporcionada relativa a su número.
¿Cómo pueden los propietarios verificar su valor de mercado y recargo potencial?
Los propietarios pueden verificar su valor de mercado del DOF en el Aviso de Valor de Propiedad enviado anualmente o a través de los registros de propiedad en línea del DOF.
La línea de valor de mercado determina la responsabilidad del recargo, no el valor catastral usado para impuestos regulares. Para unidades cooperativas, el DOF calcula un valor de mercado imputado basado en la valuación total del edificio y la participación estatutaria de la unidad.
Use nuestro verificador gratuito de valor de mercado del DOF para calcular su responsabilidad potencial del impuesto pied-à-terre y determinar si las solicitudes de exención aplican a su situación.