La Propiedad de Entidades No Activa Automáticamente el Impuesto
Un apartamento en Manhattan propiedad de una LLC valorado en $2.8 millones enfrentaría un recargo anual de pied-à-terre de $112,000 a menos que la persona natural con participación mayoritaria en la entidad lo use como su residencia principal.
El Departamento de Finanzas adoptó reglas finales en julio que permiten a las propiedades de entidades reclamar la exención de residencia principal a través de una revisión de participación mayoritaria. Las reglas rechazan la suposición de que la propiedad corporativa o de LLC automáticamente hace que una propiedad esté sujeta al recargo.
"Una o más personas naturales que colectivamente tengan una participación mayoritaria" pueden establecer residencia principal, según las reglas adoptadas del DOF, pero solo si la entidad posee el apartamento directamente y la propiedad sirve como la residencia principal real de esa persona.
Se Requiere Propiedad Directa, No Entidades Apiladas
Las reglas limitan la revisión de entidades a situaciones donde la LLC, corporación o sociedad "tiene todo el interés de propiedad en la propiedad" o todas las acciones de una corporación cooperativa. Las estructuras de múltiples niveles no califican.
Un individuo no puede establecer estatus de residencia principal a través de LLCs en capas u otras entidades apiladas, establecen las reglas del DOF. La entidad que posee el apartamento debe ser aquella donde la persona natural tiene participación mayoritaria.
Para apartamentos cooperativos, la entidad debe poseer todas las acciones asignadas a la unidad. La propiedad parcial de entidades no activa la provisión de revisión.
La Participación Mayoritaria Puede Agregarse
Múltiples personas naturales pueden combinar sus participaciones de propiedad para alcanzar control mayoritario. Las reglas del DOF permiten la agregación de "intereses de propiedad de accionistas, miembros o socios" para cumplir el umbral de propiedad mayoritaria.
Todos los tenedores mayoritarios calificados deben usar la propiedad como su residencia principal. Si un esposo y esposa cada uno tiene 30% de una LLC que posee un condominio de $3.2 millones, colectivamente cumplen la prueba mayoritaria, pero ambos deben reclamar el apartamento como su residencia principal.
El recargo se aplica al valor de mercado completo del DOF una vez que se cruza el umbral de $1 millón. Para condominios y cooperativas, las tasas van del 4% en $1 millón a $3 millones, 5.25% en $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
Fecha Límite de Septiembre Extendida para Reclamos de Exención
Los propietarios que recibieron avisos de exención del DOF tienen hasta el 6 de octubre de 2026 para solicitar la exención de residencia principal. El DOF extendió las fechas límite originales de agosto el 1 de agosto.
El análisis de Conquest del Rollo de Valor de Mercado Suplementario de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 17,000 condominios y cooperativas de Manhattan deberían el recargo si califican como residencias no principales. El recargo mediano para condominios y cooperativas de Manhattan por encima del umbral sería $53,665.
El impuesto entra en vigor el 1 de julio de 2026, con los primeros pagos venciendo el 1 de enero de 2027. Las reducciones regulares de impuestos a la propiedad no compensan el recargo pied-à-terre.
Preguntas frecuentes
¿Puede una LLC que posee mi apartamento evitar el impuesto pied-à-terre si vivo ahí?
Sí, una LLC puede reclamar la exención de residencia principal si la persona natural con participación mayoritaria en la entidad usa el apartamento como su residencia principal. La entidad debe poseer el apartamento directamente, no a través de estructuras de múltiples niveles.
¿Pueden múltiples propietarios de una LLC combinar sus participaciones para calificar para la exención?
Sí, múltiples personas naturales pueden combinar sus participaciones de propiedad para alcanzar control mayoritario según las reglas del DOF. Sin embargo, todos los tenedores mayoritarios calificados deben usar la propiedad como su residencia principal.
¿Cuándo debo solicitar la exención de residencia principal para mi propiedad de entidad?
Los propietarios que recibieron avisos de exención del DOF tienen hasta el 6 de octubre de 2026 para solicitar la exención de residencia principal. El DOF extendió las fechas límite originales de agosto el 1 de agosto.