La Fecha Límite del 18 de Septiembre
Los propietarios que recibieron avisos del Departamento de Finanzas marcando sus unidades como posibles residencias no primarias tienen hasta el 18 de septiembre de 2026 para presentar solicitudes de exención, según la fecha límite extendida del DOF que reemplazó las fechas originales de agosto.
La extensión aplica a todos los propietarios que recibieron los avisos del DOF de 'Usted puede estar sujeto a...' para el recargo pied-à-terre, que entra en vigor el 1 de julio de 2026. El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad deberían el recargo si se clasifican como residencias no primarias.
Los propietarios de condos y cooperativas de Manhattan enfrentan la mayor exposición. Las unidades allí deberían un recargo promedio de $68,559, con la mediana llegando a $53,665. La tasa del 4% aplica al valor de mercado completo del DOF una vez que una unidad supera $1 millón, no solo al exceso sobre el umbral.
Lo Que el DOF Requiere para Residencia Primaria
El recargo aplica solo cuando una propiedad no califica como residencia primaria del propietario, un miembro inmediato de la familia, o un inquilino bajo un contrato de 12 meses a precio de mercado. Los miembros de la familia incluyen cónyuges, hijos, hermanos, padres, abuelos y nietos.
El estatus de residencia primaria se determina al 5 de enero de la fecha de estatus gravable que precede cada año fiscal. Un propietario que pasó la mayor parte de 2025 en otro lugar pero estableció residencia primaria para el 5 de enero de 2026 calificaría para la exención en el año fiscal 2026-27.
El DOF aún no ha publicado requisitos detallados de documentación para refutar la clasificación de no primaria. Fuentes profesionales describen el proceso como 'auto-certificado' por los propietarios, sujeto a revisión del DOF y posibles solicitudes de documentos de respaldo.
Considera un propietario de cooperativa de Manhattan con un valor de mercado del DOF de $1.8 millones. Sin la exención de residencia primaria, deberían $72,000 anuales bajo la tasa del 4%. La misma unidad enfrentaría $94,500 si se valúa por encima de $3 millones cuando aplique el tramo del 5.25%.
Apelaciones y Cronograma de Pagos
Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar la determinación de no primaria del DOF. Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027, para el año fiscal 2026-27.
Las reducciones y exenciones estándar de impuestos a la propiedad no compensan el recargo pied-à-terre. Los propietarios de entidades enfrentan reglas de transparencia de interés mayoritario al determinar elegibilidad de residencia primaria.
El impuesto expira el 30 de junio de 2031, pero los propietarios de condos y cooperativas deben esperar facturas más altas comenzando el año fiscal 2028-29 cuando el DOF revalúe las propiedades Clase 2 más cerca de los precios de mercado y las cambie al cronograma de casas de umbral más bajo.
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