El Umbral de $1 Millón en 635 Park Avenue
El impuesto pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York cobrará sus primeros pagos el 1 de enero de 2027, apuntando a residencias no primarias con valores de mercado del DOF de $1 millón o más. En 635 Park Avenue, una cooperativa de preguerra en el Upper East Side, el número exacto de unidades que cruzan ese umbral permanece incierto según los registros disponibles del DOF.
El recargo aplica tasas fijas al valor de mercado completo del DOF una vez que una unidad supera $1 millón: 4% en valores de $1 millón a menos de $3 millones, 5.25% de $3 millones a menos de $5 millones, y 6.5% en $5 millones o más. Una unidad valorada en $1.5 millones debería $60,000 anuales si se usa como segunda residencia.
Fuentes públicas de bienes raíces describen 635 Park Avenue de manera inconsistente, listando ya sea 13 o 16 unidades en total. El DOF no ha publicado valores individuales de unidades para el edificio en una forma que apoye análisis confiable unidad por unidad, según registros oficiales disponibles.
Patrones de Exposición de Cooperativas de Manhattan
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF muestra aproximadamente 17,000 condos y cooperativas de Manhattan que deberían el recargo si se usan como residencias no primarias. El recargo promedio para estas unidades es $68,559, con una mediana de $53,665.
La mayoría de unidades expuestas caen en el nivel más bajo. A través de la ciudad, 16,452 unidades de condos y cooperativas tienen valores de mercado entre $1 millón y $3 millones, enfrentando la tasa del 4%. Otras 722 unidades caen entre $3 millones y $5 millones al 5.25%, mientras 197 unidades exceden $5 millones en la tasa máxima del 6.5%.
Unas 4,400 unidades adicionales en toda la ciudad se sitúan dentro de $100,000 del umbral de $1 millón. Estas propiedades podrían cruzar al territorio del recargo si el DOF aumenta sus valores de mercado en evaluaciones futuras.
Fecha Límite de Exención Pasó
La fecha límite de solicitud de exención fue el 13 de octubre de 2026, extendida dos veces desde la fecha original del 21 de agosto por el Alcalde Zohran Kwame Mamdani y el Comisionado del DOF Richard Lee. Propietarios que recibieron el aviso del DOF 'Usted puede estar sujeto a' tuvieron hasta esa fecha para reclamar residencia primaria u otras exenciones estatutarias.
El estatus de residencia primaria se determina al 5 de enero precediendo cada año fiscal, no por tiempo pasado en la unidad durante el año. Miembros familiares inmediatos incluyendo cónyuges, hijos, hermanos, padres y abuelos también pueden calificar una unidad para exención.
Propietarios aún pueden apelar la determinación de residencia primaria del DOF a la Comisión de Impuestos antes del 1 de marzo de 2027, para propiedades Clase 2 como cooperativas, o dentro de 30 días del aviso de determinación final del DOF, lo que venga después.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si vale $1.5 millones?
Sí, si su apartamento tiene un valor de mercado del DOF de $1.5 millones y se usa como residencia no primaria, estaría sujeto al recargo del 4% anual, lo que equivale a $60,000 anuales. El impuesto aplica a residencias no primarias con valores de mercado del DOF de $1 millón o más.
¿Cuánto es el impuesto en una propiedad valorada en $3.5 millones?
Una propiedad valorada en $3.5 millones pagaría el 5.25% del valor completo de mercado del DOF si se usa como residencia no primaria. Las propiedades entre $3 millones y menos de $5 millones enfrentan esta tasa del 5.25%.
¿Puedo todavía solicitar la exención de residencia primaria después de octubre 2026?
No puede solicitar la exención inicial ya que la fecha límite fue el 13 de octubre de 2026. Sin embargo, aún puede apelar la determinación de residencia primaria del DOF a la Comisión de Impuestos antes del 1 de marzo de 2027 para propiedades Clase 2 como cooperativas.