Las Cinco Categorías de Exención del DOF
El impuesto pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York no aplicará si una propiedad sirve como residencia principal de una de cinco categorías que el DOF ha identificado: el propietario, un inquilino o subarrendatario, tenedores de interés mayoritario en una entidad propietaria, un miembro inmediato de la familia, o el único beneficiario de un fideicomiso.
El Departamento de Finanzas establece que la propiedad no estará sujeta al recargo si es la residencia principal del 'propietario de la propiedad,' según la página de orientación actual del DOF sobre el recargo por residencia no principal.
Una segunda categoría cubre a los arrendatarios. El DOF exenta propiedades que sirven como residencia principal de 'un inquilino o subarrendatario,' declara la agencia.
La propiedad de entidades crea un tercer camino. Las propiedades poseídas por LLCs, corporaciones o sociedades evitan el recargo cuando sirven como residencia principal de 'uno o más individuos que colectivamente poseen un interés mayoritario' en la entidad propietaria, dice el DOF.
Los miembros de la familia representan la cuarta categoría. La exención aplica cuando la propiedad es la residencia principal de 'un miembro inmediato de la familia del propietario o tenedor de interés mayoritario,' según el DOF.
Los arreglos de fideicomiso forman la categoría final. El DOF exenta propiedades que sirven como residencia principal del 'único beneficiario o beneficiarios de un fideicomiso.'
Las Reglas de Entidades Conllevan Requisitos Adicionales
La exención de entidades conlleva restricciones más allá del lenguaje resumido del DOF. El Contralor reportó que las reglas finales del DOF requieren que una corporación, LLC o sociedad que busque la exención de residencia principal posea ya sea un interés de dominio absoluto indiviso en la propiedad o todas las acciones de una corporación cooperativa que representen la unidad de vivienda.
Este requisito reduce el alcance práctico de las exenciones basadas en entidades comparado con las estructuras de propiedad individual.
La Aritmética de Un Propietario de Cooperativa de Manhattan
Considere un propietario de cooperativa de Manhattan cuya unidad tiene un valor de mercado del DOF de $1.8 millones en el Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio de 2026. Si la unidad sirve como segunda residencia en lugar de residencia principal, el propietario enfrentaría un recargo anual de $72,000 bajo la tasa del 4% que aplica a unidades de condo y cooperativa valoradas entre $1 millón y $3 millones.
El mismo propietario podría eliminar esa responsabilidad calificando para cualquiera de las cinco categorías de exención del DOF. Un miembro inmediato de la familia usando la unidad como residencia principal activaría la exención, así como un inquilino haciéndola su residencia principal.
El cálculo del recargo usa la cifra de valor de mercado del DOF directamente. El valor de mercado de $1.8 millones genera la responsabilidad completa de $72,000 una vez que la unidad cruza el umbral de $1 millón para condos y cooperativas.
Fechas Límite y Exposición del Mercado
Los propietarios que recibieron avisos del DOF tienen hasta el 6 de octubre de 2026 para presentar solicitudes de exención, siguiendo dos extensiones de fecha límite por el Alcalde Mamdani y el Comisionado del DOF Lee desde las fechas originales en agosto.
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado del DOF de julio de 2026 muestra que aproximadamente 24,000 unidades de condo, cooperativa y casa en toda la ciudad deberían el recargo si sirven como residencias no principales. La mayoría son residencias principales y no deben nada.
Manhattan representa aproximadamente 17,000 unidades de condo y cooperativa por encima del umbral de $1 millón, con un recargo potencial promedio de $68,559 para unidades que carecen de una exención calificada.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si mi hermano vive allí como residencia principal?
No, su apartamento estaría exento del impuesto pied-à-terre si su hermano lo usa como residencia principal. El DOF exenta propiedades cuando sirven como residencia principal de un miembro inmediato de la familia del propietario.
¿Cuánto es el impuesto en una cooperativa de $1.8 millones que uso como segunda residencia?
El recargo anual sería de $72,000 bajo la tasa del 4% que aplica a unidades de condo y cooperativa valoradas entre $1 millón y $3 millones. El cálculo usa directamente la cifra de valor de mercado del DOF de $1.8 millones.
¿Mi LLC puede calificar para la exención si vivo en la propiedad como residencia principal?
Sí, pero solo si usted posee un interés mayoritario en la LLC y la LLC posee ya sea un interés de dominio absoluto indiviso en la propiedad o todas las acciones de una corporación cooperativa. Las reglas del DOF requieren estos requisitos adicionales para entidades que buscan la exención.