Reglas de Transparencia Apuntan a Propietarios de Entidades
El impuesto pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York crea un régimen integral de divulgación de propiedad beneficiaria para propiedades residenciales de alto valor mantenidas por LLCs, fideicomisos y otras entidades. El recargo se aplica a socios mayoritarios, accionistas o miembros en entidades que poseen propiedades cubiertas, según la guía del DOF, forzando la identificación de personas naturales detrás de estructuras corporativas.
Para propiedades de entidades que reclaman exenciones de residencia primaria, el DOF requiere tanto documentación de residencia como acuerdos de entidad más una Declaración Jurada de Interés Mayoritario identificando a los propietarios controladores. El Departamento de Finanzas establece que las propiedades están exentas solo si sirven como residencias primarias para individuos que colectivamente mantienen un interés mayoritario en la LLC, corporación o sociedad que posee la propiedad.
Las propiedades de fideicomisos enfrentan escrutinio similar. La Ley Tributaria § 1351(d)(4) define propietarios cubiertos para incluir propietarios beneficiarios de fideicomisos que son únicos beneficiarios manteniendo propiedad residencial, eliminando las estructuras de fideicomiso como escudos de privacidad para propiedades calificadas.
Reglas de Escrituras de 2019 Ya Capturan Compradores LLC
El impuesto pied-à-terre se basa en requisitos de divulgación existentes. Desde el 13 de septiembre de 2019, cualquier LLC que compre o venda condominios o residencias de una a cuatro familias en Nueva York debe presentar nombres, direcciones comerciales y números de identificación fiscal de todos los miembros, gerentes y personas autorizadas con documentos de transferencia de escrituras.
Donde los miembros de LLC son ellos mismos entidades, la ley de 2019 requiere divulgación todo el camino hacia arriba a través de cada entidad en el organigrama hasta que se divulgue la propiedad última por personas individuales, según el Departamento estatal de Tributación y Finanzas. Esta información llega al DOF a través de presentaciones de impuestos de transferencia pero permanece no pública, a diferencia de los registros de escrituras ACRIS.
La combinación crea puntos de divulgación duales: los propietarios beneficiarios son identificados en la adquisición bajo las reglas de transferencia de 2019, luego nuevamente para la administración continua del impuesto pied-à-terre a través de requisitos de documentación de entidades.
Escala de Exposición a Través de Manhattan
Aproximadamente 24,000 unidades residenciales en toda la ciudad deberían el recargo si se usan como residencias no primarias, según el análisis de Conquest del Registro de Valor de Mercado Suplementario de julio de 2026 del DOF. Manhattan representa más de 20,000 de esas unidades, con condos y cooperativas representando la categoría de mayor exposición.
En el código postal 10019 de Manhattan, 975 unidades de condos y cooperativas caen por encima del umbral de $1 millón, con valores de mercado medianos de $1.58 millones. El código postal 10013 muestra 1,751 unidades expuestas. Estas cifras representan responsabilidad potencial antes de que se apliquen las exenciones de residencia primaria.
El recargo se basa en el valor de mercado del DOF (la línea 'Market Value' en el Aviso de Valor de Propiedad), no en el valor catastral. Para condos y cooperativas, las tasas son 4% en valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
Los propietarios que recibieron avisos de residencia no primaria del DOF tienen hasta el 18 de septiembre de 2026 para presentar solicitudes de exención. Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027, para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Está mi LLC sujeta a requisitos de divulgación bajo el impuesto pied-à-terre?
Sí, el impuesto pied-à-terre crea un régimen integral de divulgación de propiedad beneficiaria para propiedades residenciales de alto valor mantenidas por LLCs, fideicomisos y otras entidades. El recargo se aplica a socios mayoritarios, accionistas o miembros en entidades que poseen propiedades cubiertas, forzando la identificación de personas naturales detrás de estructuras corporativas.
¿Cuánto es la tasa del impuesto pied-à-terre para condos y cooperativas?
Para condos y cooperativas, las tasas son 4% en valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones. El recargo se basa en el valor de mercado del DOF, no en el valor catastral.
¿Cuándo vencen los primeros pagos del impuesto pied-à-terre?
Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027, para el año fiscal que comienza el 1 de julio de 2026. Los propietarios que recibieron avisos de residencia no primaria del DOF tienen hasta el 18 de septiembre de 2026 para presentar solicitudes de exención.