¿Qué valor usa realmente el recargo?
El recargo pied-à-terre de NYC se aplica al valor de mercado del DOF, no al valor catastral. Las reglas adoptadas del Departamento de Finanzas establecen explícitamente: 'Debido a que el recargo se basa en el valor de mercado, no en el valor catastral, el DOF señala que estos registros deben incluir los valores de mercado aplicables de las propiedades, no los valores catastrales.'
Para condos y cooperativas, el valor catastral equivale al 45% del valor de mercado del DOF. Los propietarios que calculan su exposición usando la cifra de valor catastral de su factura de impuestos a la propiedad subestiman su recargo real en más de la mitad.
El valor de mercado del DOF aparece en la línea 'Market Value' de su Aviso de Valor de Propiedad. Esta cifra—no el menor valor catastral usado para impuestos regulares a la propiedad—determina tanto si debe el recargo como cuánto paga.
¿Cuánto cuesta este error en $5 millones?
Un condo con $5 millones de valor de mercado del DOF cae en el rango del 5.25% para los años fiscales 2027-2028. El recargo anual correcto: $262,500.
El valor catastral de esa misma unidad: $2.25 millones. Un propietario que aplica erróneamente la tasa del 5.25% al valor catastral calcula $118,125 anualmente.
La subestimación anual: $144,375. Durante los dos años fiscales de la Fase 1, este error de valor catastral cuesta $288,750 en facturas de recargo inesperadas.
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio 2026 del DOF muestra aproximadamente 17,000 condos y cooperativas de Manhattan que deberían el recargo si sirven como residencias no principales. El recargo promedio: $53,665 anualmente.
¿Por qué tantas fuentes se equivocan en esto?
La mayoría de propietarios solo ven el valor catastral en sus facturas de impuestos regulares. Los comentarios profesionales a menudo describen el recargo como aplicándose al 'valor catastral' porque es el término familiar.
Las reglas adoptadas del DOF aclaran la distinción: 'La ley estatal establece que los valores de mercado de la fase uno para propósitos del recargo se basan en valores de mercado del DOF calculados para propósitos de impuestos a la propiedad inmobiliaria.' El cálculo del recargo usa 'el producto de una tasa de recargo establecida por estatuto y el valor de mercado de la propiedad aplicable.'
Incluso firmas de abogados respetables han publicado resúmenes declarando que la base de la Fase 1 es el valor catastral. El texto controlador gobierna sobre fuentes secundarias.
¿Qué tasas se aplican a qué valores?
Las tasas de la Fase 1 para condos y cooperativas se aplican al valor de mercado del DOF: 4% en $1-3 millones, 5.25% en $3-5 millones, 6.5% arriba de $5 millones. Estas son tasas fijas—una vez que el valor de mercado supera un umbral, la tasa del rango se aplica al valor de mercado completo.
Las casas enfrentan umbrales diferentes: 0.8% en valor de mercado de $5-15 millones, 1.05% en $15-25 millones, 1.3% arriba de $25 millones.
La Fase 2 comienza el 1 de julio de 2028, con condos y cooperativas moviéndose hacia un sistema de valor de mercado basado en ventas y la estructura de tasas más bajas para casas.
¿Cómo encuentro mi valor de mercado del DOF?
Su valor de mercado del DOF aparece en el Aviso de Valor de Propiedad anual enviado cada enero. Busque la línea 'Market Value', no el 'Assessed Value' usado para impuestos regulares a la propiedad.
El Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio 2026 contiene cifras actualizadas para cálculos de recargo. El DOF envió avisos de residencia no principal antes del 30 de agosto de 2026, a propietarios cuyas propiedades exceden los umbrales.
Los propietarios tienen hasta el 18 de septiembre de 2026, para presentar solicitudes de exención si su propiedad sirve como residencia principal o califica para otra exención.
¿Qué debo hacer si calculé mal?
Verifique su valor de mercado del DOF contra los umbrales correctos inmediatamente. Si está arriba de $1 millón de valor de mercado para un condo o cooperativa, o $5 millones para una casa, puede deber el recargo.
Los primeros pagos vencen el 1 de enero de 2027. La fecha límite de exención es el 18 de septiembre de 2026, para todos los tipos de propiedad.
Considere si su unidad califica como residencia principal para usted o familia inmediata, o aloja a un inquilino independiente de 12 meses. Estas son las principales exenciones de responsabilidad del recargo.
Preguntas frecuentes
¿Mi apartamento está sujeto al impuesto pied-à-terre basado en el valor catastral o el valor de mercado?
El recargo pied-à-terre de NYC se aplica al valor de mercado del DOF, no al valor catastral. Para condos y cooperativas, el valor catastral equivale al 45% del valor de mercado del DOF, por lo que usar el valor catastral subestima significativamente el recargo real.
¿Cuánto es el impuesto en un condo de $5 millones de valor de mercado?
Un condo con $5 millones de valor de mercado del DOF paga una tasa del 5.25%, resultando en un recargo anual de $262,500. Si erróneamente se calcula usando el valor catastral de $2.25 millones, la subestimación anual sería de $144,375.
¿Dónde encuentro mi valor de mercado del DOF para calcular el impuesto pied-à-terre?
Su valor de mercado del DOF aparece en la línea 'Market Value' de su Aviso de Valor de Propiedad anual enviado cada enero. El Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio 2026 contiene las cifras actualizadas específicamente para los cálculos del recargo.