La regla de la instantánea del 5 de enero
El impuesto pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York determina si su propiedad califica como residencia no primaria basándose en una sola fecha: el 5 de enero del año fiscal en cuestión.
El Departamento de Finanzas adoptó reglas finales el 28 de mayo de 2026, que vinculan explícitamente el estatus no primario a la fecha del estatus gravable del 5 de enero establecida bajo la Sección 1351 de la Ley de Impuestos sobre Bienes Raíces. Los hechos que ocurren después del 5 de enero no cambian la determinación del recargo de ese año, según el registro oficial de reglamentación.
Esto significa que un propietario que se mude a su condominio de Manhattan como residencia primaria en marzo aún deberá el recargo para ese año fiscal si la propiedad era no primaria el 5 de enero. La prueba de ocupación mide el estatus de residencia en la fecha de la instantánea, no durante los meses restantes del año.
Cómo funciona el recargo
El impuesto pied-à-terre es un recargo anual sobre residencias no primarias de NYC, efectivo del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2031.
Condominios y cooperativas con valores de mercado de $1 millón o más enfrentan tasas del 4% sobre los primeros $3 millones, 5.25% sobre valores entre $3 millones y $5 millones, y 6.5% sobre montos superiores a $5 millones. Casas y propiedades de una a tres familias con valores de mercado de $5 millones o más pagan 0.8% sobre los primeros $15 millones, 1.05% entre $15 millones y $25 millones, y 1.3% por encima de $25 millones.
El recargo se aplica al valor de mercado completo una vez que una propiedad cruza el umbral—no solo el monto excedente. Un condominio de $1.2 millones enfrentaría un recargo anual de $48,000 (4% del total de $1.2 millones), no $8,000 (4% del exceso de $200,000 por encima de $1 millón).
Exposición en toda la ciudad
El análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio de 2026 del DOF muestra que aproximadamente 24,000 unidades residenciales en toda la ciudad deberían el recargo si son residencias no primarias.
Manhattan domina la exposición, con cerca de 17,000 condominios y cooperativas y 3,400 casas por encima de los umbrales. Brooklyn sigue con aproximadamente 3,300 casas y 650 condominios y cooperativas que enfrentarían el recargo.
Las concentraciones más altas aparecen en los códigos postales de Manhattan 10019 (Midtown West) con 975 unidades de condominios y cooperativas expuestas, 10012 (SoHo/NoLita) con 932 unidades, y 10013 (Tribeca) con 1,751 unidades.
Exenciones de residencia primaria
Las propiedades escapan del recargo si sirven como residencia primaria del propietario o un miembro inmediato de la familia—definido como cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto.
Una propiedad también califica para exención si está ocupada por un inquilino persona natural bajo un contrato de arrendamiento de 12 meses a distancia comercial. Las entidades corporativas enfrentan una prueba de interés mayoritario para determinar la propiedad beneficiaria.
La fecha límite de solicitud de exención se extendió al 18 de septiembre de 2026, para todos los propietarios que recibieron el aviso 'Usted puede estar sujeto a...' del DOF. Las fechas límite originales de agosto ya no aplican.
La prueba de ocupación de medio año
La determinación de residencia primaria depende de si el propietario o miembro calificado de la familia usó la propiedad como su residencia principal durante al menos la mitad del año anterior a la fecha del estatus gravable del 5 de enero.
Esto crea un problema crítico de tiempo para compradores recientes. Un propietario que compró un condominio de Manhattan de $1.5 millones en agosto de 2025 y se mudó inmediatamente aún enfrentaría el recargo para el año fiscal 2027 si no había establecido la propiedad como su residencia primaria para el 5 de enero de 2026.
El requisito de medio año mide la ocupación acumulativa durante los 12 meses antes del 5 de enero, no si alguien vivió allí durante seis meses después de esa fecha.
Valor de mercado vs. valor catastral
El cálculo del recargo usa el valor de mercado del DOF—la línea 'Market Value' en el Notice of Property Value—no el valor catastral usado para impuestos regulares sobre la propiedad.
Esta distinción importa significativamente para condominios y cooperativas, donde los valores catastrales típicamente representan cerca del 45% del valor de mercado. Un condominio con un valor de mercado de $1.2 millones y valor catastral de $540,000 enfrentaría el recargo pied-à-terre porque excede el umbral de valor de mercado de $1 millón.
Las reglas adoptadas del DOF establecen textualmente que 'el recargo se basa en el valor de mercado, no en el valor catastral' y que los valores de mercado de la Fase 1 'se basan en valores de mercado del DOF calculados para propósitos de impuestos sobre bienes raíces.'
Cambios de la Fase 2 llegando en 2028
Comenzando el 1 de julio de 2028, condominios y cooperativas se moverán a un método de valuación más cercano a las tasas de mercado y adoptarán el mismo cronograma de tasas que las casas: 0.8% a 1.3% dependiendo de las bandas de valor.
Esta transición de la Fase 2 podría reducir significativamente los recargos para muchos propietarios de condominios y cooperativas, ya que las tasas de casas son sustancialmente menores que las tasas actuales de condominios del 4% al 6.5%.
La ley expira el 30 de junio de 2031, a menos que sea extendida por la legislatura estatal.
Qué deben hacer los propietarios ahora
Los propietarios que creen que califican para la exención de residencia primaria tienen hasta el 18 de septiembre de 2026, para presentar sus solicitudes con el DOF.
Aquellos que reciban una determinación de residencia no primaria tienen 30 días desde la fecha de transmisión del aviso para presentar una apelación.
Los primeros pagos del recargo vencen el 1 de enero de 2027, y las reducciones regulares de impuestos sobre la propiedad no compensan el recargo pied-à-terre.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si me mudé allí como residencia primaria en marzo?
Sí, aún deberá el recargo para ese año fiscal si la propiedad era no primaria el 5 de enero. El impuesto pied-à-terre determina si su propiedad califica como residencia no primaria basándose únicamente en el 5 de enero del año fiscal en cuestión, y los hechos que ocurren después del 5 de enero no cambian la determinación del recargo de ese año.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $1.2 millones?
Un condominio de $1.2 millones enfrentaría un recargo anual de $48,000 (4% del total de $1.2 millones). El recargo se aplica al valor de mercado completo una vez que una propiedad cruza el umbral de $1 millón, no solo el monto excedente.
¿Cambian las reglas del impuesto pied-à-terre en 2028?
Sí, comenzando el 1 de julio de 2028, condominios y cooperativas se moverán a un método de valuación más cercano a las tasas de mercado y adoptarán el mismo cronograma de tasas que las casas: 0.8% a 1.3% dependiendo de las bandas de valor. Esta transición de la Fase 2 podría reducir significativamente los recargos para muchos propietarios de condominios y cooperativas.
Fuentes
- The Pied-à-Terre Tax and Its Potential Revenues - Office of the New ...
- [PDF] New York City Department of Finance Notice of Adoption of Final ...
- New York State Enacts Pied-à-Terre Tax on Expensive Non-Primary ...
- The Pied-à-terre Tax Has Landed! - Hodgson Russ LLP
- New York Enacts New Pied-à-Terre Tax on Certain High-Value New ...