La Propiedad en Fideicomiso No Protege las Propiedades del Impuesto de Segunda Residencia de NYC
El impuesto pied-à-terre de Nueva York se aplica a apartamentos en fideicomiso valuados en $1 millón o más a menos que la unidad sirva como residencia principal, creando incertidumbre para planificadores patrimoniales cuyos clientes poseen condos de Manhattan a través de fideicomisos revocables.
El recargo, firmado el 28 de mayo de 2026 y efectivo el 1 de julio de 2026, impone tasas del 4% al 6.5% sobre el valor de mercado completo de condominios y cooperativas que no pasen la prueba de residencia principal. La propiedad en fideicomiso por sí sola no proporciona exención.
Las reglas finales de DOF, publicadas el 14 de julio de 2026, establecen que el recargo se aplica cuando una propiedad calificada 'no se usa como residencia principal por un propietario o sus familiares inmediatos o un inquilino.' El texto de la regla no especifica si la ocupación del beneficiario satisface esta prueba cuando el título legal está en fideicomiso.
El Valor de Mercado Impulsa los Cálculos del Recargo
El impuesto afecta unidades en fideicomiso basado en la evaluación del valor de mercado de DOF, no el valor catastral más bajo usado para impuestos regulares de propiedad.
Un condo de Tribeca de $2 millones en fideicomiso enfrentaría un recargo anual de $80,000 a la tasa del 4% si no pasa la prueba de residencia principal. El valor catastral de la misma unidad de aproximadamente $900,000 es irrelevante para el cálculo.
El análisis de Conquest del Rollo de Valor de Mercado Suplementario de julio de 2026 de DOF muestra que aproximadamente 17,000 condos y cooperativas de Manhattan deberían el recargo si son residencias no principales. El recargo mediano para apartamentos de Manhattan es $53,665.
La Prueba de Residencia Principal Requiere Ocupación del Propietario o Familia
Las propiedades escapan el recargo si sirven como residencia principal de un propietario o familiar inmediato, definido como cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo o nieto.
La regla también exime propiedades ocupadas por un inquilino bajo un contrato de arrendamiento de 12 meses a distancia comercial a una persona natural. La propiedad de entidad desencadena una prueba de interés mayoritario.
Para apartamentos en fideicomiso, el texto de la regla adoptada hace referencia a la ocupación por un 'propietario' pero no aclara si esto significa el fideicomisario que posee el título legal o el beneficiario que posee el interés equitativo. La incertidumbre afecta fideicomisos revocables donde el otorgante-beneficiario ocupa la unidad mientras el fideicomisario posee el título.
La Estructura de Tasas Escala con el Valor de la Propiedad
Los condos y cooperativas en fideicomiso enfrentan una estructura de tasas de tres niveles en la primera fase del impuesto hasta el 30 de junio de 2028.
Propiedades valuadas de $1 millón a $3 millones pagan 4% del valor de mercado completo. La tasa salta a 5.25% para propiedades que valen $3 millones a $5 millones, luego 6.5% por encima de $5 millones.
Comenzando el 1 de julio de 2028, condos y cooperativas serán revaluados usando metodología más cercana al valor justo de mercado, con tasas cambiando al cronograma más bajo actualmente aplicado a casas: 0.8% a 1.3% dependiendo del valor.
Solicitudes de Exención Vencen el 6 de Octubre
Los propietarios que recibieron el aviso de DOF 'Usted puede estar sujeto a' tienen hasta el 6 de octubre de 2026 para presentar solicitudes de exención, una extensión de las fechas límite originales de agosto.
La fecha límite de solicitud de exención fue extendida al 6 de octubre de 2026 para todos los tipos de propiedad. Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027 para propiedades que no califiquen para exenciones.
DOF determina el estatus de no principal al 5 de enero fecha de estatus gravable que precede cada año fiscal, sin importar cuánto tiempo los propietarios pasen en la unidad durante el año. El impuesto expira el 30 de junio de 2031 a menos que sea extendido por la Legislatura.
Preguntas frecuentes
¿Los apartamentos en fideicomiso están exentos del impuesto pied-à-terre de NYC?
No, la propiedad en fideicomiso por sí sola no proporciona exención del impuesto pied-à-terre. Los apartamentos en fideicomiso valuados en $1 millón o más están sujetos al recargo a menos que la unidad sirva como residencia principal.
¿Cuáles son las tasas del impuesto pied-à-terre para propiedades en fideicomiso?
Las propiedades en fideicomiso enfrentan tasas del 4% para valores de $1-3 millones, 5.25% para $3-5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones hasta junio de 2028. Después del 1 de julio de 2028, las tasas cambiarán a 0.8%-1.3% dependiendo del valor.
¿Cuándo vence la solicitud de exención para propiedades en fideicomiso?
Los propietarios que recibieron el aviso de DOF tienen hasta el 6 de octubre de 2026 para presentar solicitudes de exención. Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027 para propiedades que no califiquen para exenciones.
Fuentes
- Mayor Mamdani Notifies Property Owners of New Pied-à-Terre Tax
- [PDF] New York City Department of Finance Notice of Adoption of Final ...
- New York State Enacts Pied-à-Terre Tax on Expensive Non-Primary ...
- New York Enacts New Pied-à-Terre Tax on Certain High-Value New ...
- NYC Finalizes Pied-à-Terre Tax Rules – Property Owners Should ...