Los Números en 35 Hudson Yards
Aproximadamente el 86% de las unidades en 35 Hudson Yards deberían el nuevo impuesto pied-à-terre de la Ciudad de Nueva York si califican como residencias no primarias, según el análisis de Conquest del Supplemental Market Value Roll de julio 2026 del DOF.
La torre de 60 pisos muestra 123 de sus 143 unidades de condominio con valores de mercado del DOF por encima del umbral de $1 millón que activa el recargo anual. Esas unidades expuestas enfrentarían una factura anual promedio de $73,400 bajo el impuesto que entró en vigor el 1 de julio de 2026.
El edificio ejemplifica cómo el recargo se concentra en desarrollos de lujo más nuevos donde la propiedad de segunda residencia y las estructuras de entidades son comunes. A diferencia de las cooperativas de preguerra con residentes primarios establecidos, los condominios de Hudson Yards se inclinan hacia el mercado de inversión y pied-à-terre que el impuesto fue diseñado para capturar.
Cómo el Recargo Golpea el Nuevo Desarrollo
El impuesto aplica tasas fijas al valor de mercado completo del DOF una vez que una unidad cruza el umbral. Para condominios y cooperativas, eso significa 4% sobre valores de mercado de $1 millón a $3 millones, 5.25% de $3 millones a $5 millones, y 6.5% por encima de $5 millones.
Considera una unidad típica de 35 Hudson Yards con un valor de mercado del DOF de $2.1 millones propiedad de una LLC por un comprador con base en Londres que la usa tres semanas por año. La unidad cae en el rango del 4%, generando un recargo anual de $84,000.
La estructura de entidad del propietario activa la regla de transparencia de interés mayoritario de la ley. Como el comprador londinense controla la LLC, el DOF examina si la unidad sirve como su residencia primaria. Su estadía anual de tres semanas falla esa prueba.
La concentración del edificio de tales arreglos significa que la mayoría de las unidades por encima del umbral probablemente deberán el recargo completo, a diferencia de edificios más antiguos donde las exenciones de residencia primaria proporcionan más protección.
Propiedad por Entidades y Desafíos de Exención
Los desarrollos de Hudson Yards atraen compradores de entidades que buscan privacidad y protección de responsabilidad, pero las provisiones de transparencia del impuesto pied-à-terre perforan esas estructuras. Cuando una entidad posee un interés mayoritario en una unidad, el DOF aplica las reglas de exención a la persona natural controladora.
La exención de residencia primaria requiere que la unidad sirva como el hogar principal del propietario, cónyuge, o miembro de familia inmediata al 5 de enero fecha de estado gravable. Para compradores internacionales usando unidades de Hudson Yards como bases ocasionales de Nueva York, este estándar resulta difícil de cumplir.
Los propietarios que recibieron los avisos del DOF de 'Usted puede estar sujeto a...' tienen hasta el 18 de septiembre de 2026 para presentar solicitudes de exención. La fecha límite fue extendida de las fechas originales de agosto para dar a los propietarios más tiempo para documentar sus circunstancias.
Qué Viene Después
Las tasas actuales de Fase 1 corren hasta el 30 de junio de 2028, cuando la ley cambia a Fase 2 con diferentes métodos de valuación y estructuras de tasas. Los asesores profesionales describen la Fase 2 como moviéndose hacia valuaciones de mercado estandarizadas y tasas de 0.8% a 1.3% por encima de un umbral de $5 millones, aunque el DOF no ha finalizado esas reglas.
Los primeros pagos de recargo vencen el 1 de enero de 2027, basados en los valores de mercado y determinaciones no primarias del año fiscal actual. Las reducciones regulares de impuesto a la propiedad no compensan el recargo.
A nivel de la ciudad, el análisis de Conquest muestra que aproximadamente 24,000 unidades deberían el recargo si califican como residencias no primarias, con condominios y cooperativas de Manhattan representando la mayor exposición con una factura anual promedio de $68,559.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si vale más de $1 millón?
Su apartamento está sujeto al impuesto pied-à-terre si tiene un valor de mercado del DOF por encima de $1 millón y califica como residencia no primaria. El impuesto aplica tasas fijas al valor de mercado completo del DOF una vez que una unidad cruza el umbral de $1 millón.
¿Cuánto es el impuesto sobre un condominio de $2.1 millones que no es mi residencia primaria?
Un condominio con valor de mercado del DOF de $2.1 millones que no es residencia primaria pagaría $84,000 anuales bajo el impuesto pied-à-terre. Esto se basa en la tasa del 4% que aplica a valores de mercado de $1 millón a $3 millones.
¿Hasta cuándo tengo para solicitar la exención de residencia primaria?
Los propietarios que recibieron los avisos del DOF tienen hasta el 18 de septiembre de 2026 para presentar solicitudes de exención. La fecha límite fue extendida de las fechas originales de agosto para dar a los propietarios más tiempo para documentar sus circunstancias.